Parhaat REIT-rahastot vuonna 2023

Korkean inflaation ja siihen liittyvän korkotason nousun on nähty vaikuttavan kiinteistömarkkinoiden hintojen laskuun vuodesta 2022 lähtien, mukaan lukien REIT-osakkeet. Vaikka markkinoilla on koettu voimakkaita kurssilaskuja, saattaa sijoittajalle tarjoutua myös uusia sijoitusmahdollisuuksia. Historiallisesti reaaliomaisuussijoituksina REIT-osakkeet ovat tarjonneet parempaa tuottoa kuin osakemarkkinat, erityisesti korkean inflaation aikana. Tästä syystä tarkastelemme, ovatko REIT:it houkuttelevia vähittäissijoittajille ja mitkä kiinteistöosakkeet saattavat olla suosittuja vuonna 2023 ja sen jälkeen.

Jos etsit välittäjää käydäksesi kauppaa kiinteistöosakkeilla, klikkaa tästä.

sisältö

REIT-rahastojen näkymät: Reaaliomaisuuden merkitys voi nyt korostua
REIT-rahastot: Korkeatuottoinen sijoitusmuoto kiinteistöalalle
Johtopäätös: Devalvaatio luo uusia sisäänpääsymahdollisuuksia

REIT-rahastojen näkymät: Reaaliomaisuuden merkitys voi nyt korostua

Koronapandemian ensimmäisen vuoden 2020 aikana, jolloin nähtiin 5 % lasku, REIT:it kirjasivat toiseksi suurimman vuotuisen kasvunsa sitten vuoden 1971, kun FTSE Nareit Equity REITs -indeksi otettiin käyttöön, saavuttaen vaikuttavan +41 % vuotuisen tuoton vuonna 2021.

Lisäksi REIT-indeksi on tuottanut lähes kaksi prosenttiyksikköä vuodessa paremmin kuin S&P 500-indeksi sen perustamisesta lähtien. Vaikka vuoden 2022 lopussa nähtiin kaksinumeroinen tappio, -27,5 %, REIT:ien näkymät ovat edelleen lupaavat. Historiallisesti REIT:it ovat tuottaneet paremmin kuin osakkeet, erityisesti korkean inflaation aikoina. Jos tarkastellaan ajanjaksoja vuodesta 1973 vuoteen 2020, jolloin hintojen nousu oli yli 4 %, REIT-yhtiöt tuottivat omaisuudenhoitaja PGIM:n mukaan vuositasolla 3,6 % paremmin kuin S&P 500-indeksi. Vuoden 2023 toisesta puoliskosta lähtien REIT-yhtiöiden reaaliomaisuuden merkitys voi korostua jälleen korkojen nousun seurauksena.

Mikä on REIT?

REIT (Real Estate Investment Trust) on pörssilistattu osakeyhtiö, joka keskittyy kiinteistösijoituksiin ja yleensä jakaa merkittäviä osinkoja. Suomessa REIT-yhtiöistä käytetään myös termiä kiinteistösijoitusyritys.

Parhaat REIT-osakkeet vähittäissijoittajille vuonna 2023

REIT-yhtiöistä kiinnostuneille sijoittajille on tarjolla lukuisia kiinnostavia vaihtoehtoja. Alla olevassa taulukossa on kymmenen REIT-yhtiön luettelo, joista kolme esitellään tarkemmin alla.

REIT-yhtiö	ISIN	Kaupankäyntitunnus	Valuutta
Community Healthcare	US20369C1062	CHCT	USD
Deutsche Konsum REIT-AG	DE000A14KRD3	DKG	EUR
Hamborner REIT	DE000A3H2333	HABA	EUR
Innovative Industrial Properties	US45781V1017	IIPR	USD
Life Storage	US53223X1072	LSI	USD
Prologis	US74340W1036	PLD	USD
Safehold	US78645L1008	SAFE	USD
Site Centers	US82981J1097	SITC	USD
W.P. Carey	US92936U1097	WPC	USD
Welltower	US95040Q1040	WELL	USD

Innovative Industrial Properties: Tuottoa kannabisbuumista

REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Kaupankäyntitunnus: IIPR – Valuutta: USD) on hyötynyt viime vuosina nousevasta kannabissektorista. Yritys ostaa kannabiksen tuotantoon tarkoitetut rakennukset, kasvihuoneet ja tuotantotilat kannabiksen tuottajilta ja vuokraa ne välittömästi takaisin “sale and lease back” -periaatteella. Tämä on win-win-tilanne, koska kannabiksen tuottaja voi käyttää vapautuneet varat välittömästi muihin tarpeisiin. Kesäkuun 2023 lopussa IIP omisti Yhdysvalloissa 108 kiinteistöä, joista 103 oli vuokrattu pitkäaikaisesti osavaltioiden luvan saaneille kannabisalan toimijoille lääketieteellisiin tarkoituksiin. Loput viisi kiinteistöä olivat kehitysvaiheessa.

Spekulatiivinen REIT 8,8 % osinkotuotolla ja marihuanafantasialla

Kolmen vuoden aikana vuokratulot ovat kasvaneet keskimäärin 55 % vuodessa, kun taas osakekohtainen tulos on noussut 28 % vuodessa vastaavalla ajanjaksolla. Vahva tuloskasvu näyttää kuitenkin hidastuneen kannabissektorin konsolidoitumisen myötä. Analyytikoiden ennusteen mukaan REIT-yhtiön osakekohtaisen tuloksen odotetaan nousevan 5,52 dollarista 5,67 dollariin tilikaudella 2023 ja noin 5,59 dollariin vuonna 2024. Liikevaihdon ennustetaan kasvavan 9 % 302 miljoonaan Yhdysvaltain dollariin vuonna 2023 ja pysyvän samalla tasolla vuonna 2024.

Innovative Industrial Propertiesin osakekurssi viiden vuoden ajalta. Lähde: LYNX+. Tallennettu: 26.9.2023.

Kannabis-REIT:in korjaannuttua yli 288 dollarin huippuhinnoista, sen osinkotuotto on tällä hetkellä vahva 8,8 % (osakekurssin ollessa noin 82 USD, neljännesvuosittainen osinko 1,80 USD). Kasvupotentiaali piilee kannabikseen keskittyvässä liiketoiminnassa. IIP on erikoistuneena palveluntarjoajana käytännössä vertaansa vailla, luoden win-win-tilanteen kehittyvälle alalle. Nykyisellä hintaluokallaan 75–85 USD rohkeat sijoittajat voivat harkita pitkäaikaista sijoittamista tähän erittäin spekulatiiviseen REIT-yhtiöön.

W.P. Carey: Triple-net leasing REIT tarjoaa houkuttelevan pitkän aikavälin sijoitusmahdollisuuden

W.P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Kaupankäyntitunnus: WPC – Valuutta: USD) on niin sanottu triple-net leasing REIT. Tämä tarkoittaa, että REIT omistaa kiinteistösalkun, jossa vuokralaiset vastaavat kaikista kiinteistöjen käyttökustannuksista, mukaan lukien verot ja ylläpito. Tämä liiketoimintamalli on erittäin tuottoisa, koska laajasti hajautettu kiinteistöyhtiö voi keskittyä ydinosaamiseensa ja vähentää kiinteistöihin liittyvää työtä ja kustannuksia.

Yhtiöllä on laaja kiinteistösalkku, johon kuuluu noin 1,475 kiinteistöä, jotka on vuokrattu noin 398 vuokralaiselle. Noin kaksi kolmasosaa vuokratuloista, joiden kokonaisarvo on noin 1,2 miljardia Yhdysvaltain dollaria vuodessa, tulee Yhdysvalloista, ja loput pääasiassa Euroopasta. Vuokralaisiin kuuluvat muun muassa Marriott-hotelliketju, New York Times ja saksalaiset Metro-tukkukaupat.

Perussijoitus REIT-sijoittajille

W.P. Careyn vuokratulojen odotetaan analyytikoiden mukaan nousevan 1,48 miljardista dollarista 1,74 miljardiin dollariin vuonna 2023 ja 1,85 miljardiin dollariin ensi vuonna. Osakekohtaisen tuloksen ollessa edellisvuonna 2,99 USD, analyytikot ennustavat voittojen kasvavan tänä vuonna 42 % 4,25 dollariin. Vaikka ensi vuonna voittojen odotetaan laskevan 3,90 dollariin, W.P. Carey erottuu monista triple-net leasing REIT-yhtiöistä ennen kaikkea kokonsa ja menestyksekkään menneisyytensä ansiosta. Yhtiö on ylpeästi nostanut osinkoaan 26 vuoden ajan peräkkäin ja ansaitsi vuosi sitten osinkoaristokraatin arvonimen. Tällä hetkellä neljännesvuosittainen osinko on noin 1,069 USD, joten vuoden aikana osinkoa maksetaan noin 4,276 USD.

W.P. Careyn osakekurssi viiden vuoden ajalta. Lähde: LYNX+. Tallennettu: 26.9.2023.

Tämänhetkisen noin 55 Yhdysvaltain dollarin osakekurssin myötä osinkotuotto on houkutteleva 7,43 %. Maailmanlaajuisesti hajautettu REIT soveltuu erinomaisesti perussijoitukseksi sijoittajille, jotka arvostavat johdonmukaisuutta ja sijoittavat pitkällä aikahorisontilla. Viime kuukausien kurssilasku tarjoaa mielestämme houkuttelevan pitkän aikavälin sijoitusmahdollisuuden.

Welltower: Menestyksellinen käänne koronakriisin seurauksena

Yksi merkittävimmistä kiinteistösijoitusyhtiöistä on Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Kaupankäyntitunnus: WELL – valuutta: USD). Yhtiö keskittyy pääasiassa terveydenhuoltosektorille ja panostaa erityisesti Yhdysvaltojen kiinteistöihin, mutta sen salkkuun kuuluu myös kiinteistöjä Kanadassa ja Isossa-Britanniassa. Welltowerin strategisena painopisteenä ovat korkean arvon omaavat seniorikiinteistöt hienoilla sijainneilla, kuten Manhattanilla ja Beverly Hillsissä, sekä muut ensiluokkaiset kiinteistöt, jotka on tarkoitettu lääketieteelliseen käyttöön. Tällä hetkellä Welltower hallinnoi kokonaisuudessaan yli 2 000 kiinteistöä, joissa asuu yli 300 000 asukasta. Lisäksi Welltowerin sairaalat, kuntoutuskeskukset ja muut avohoitolaitokset palvelevat vuosittain yli 20 miljoonaa potilasta. Kaiken kaikkiaan väestörakenteen muutos, erityisesti baby boomer -sukupolven siirtyessä vähitellen eläkkeelle, tarjoaa valtavia kasvumahdollisuuksia vanhustenhoitoon ja terveydenhuollon kiinteistösijoituksiin erikoistuneille REIT-yhtiöille.

Kasvua odotettavissa

Welltower kärsi merkittävästi koronakriisin seurauksena, erityisesti asumispalveluiden ja vanhainkotien ollessa erityisen haavoittuvassa asemassa pandemian aikana. Viimeisen kolmen vuoden aikana yhtiön tulot ovat kasvaneet vuosittain 11 % vauhtia, mutta voitot ovat romahtaneet samana aikana peräti 59 % vuodessa. Kuitenkin vuonna 2023 analyytikot ennustavat tuloksen nousevan uudelleen ja odotettavissa on 123 % kasvu 0,30 dollarista 0,67 dollariin osaketta kohti. Myös vuokratuottojen osalta ennustetaan vahvaa kasvua, kun niiden odotetaan nousevan 10 % 5,86 miljardista dollarista 6,43 miljardiin dollariin.

Vuodelle 2024 markkina-asiantuntijat ennustavat vuokratulojen kasvun jatkuvan vahvana, arvioiden niiden nousevan edelleen 8 % 6,97 miljardiin dollariin, samalla kun odotetaan 69 % nousua osakekohtaiseen tulokseen, joka olisi 1,13 dollaria.

Koronan aiheuttaman liiketoiminnan heikkenemisen vuoksi neljännesvuosittaista voitonjakoa on leikattu 0,87 dollarista 0,61 dollariin osaketta kohden. Tämä vastaa vuotuista 2,44 dollarin osinkoa osaketta kohden. Welltowerin REIT-osakkeen nykykurssilla, joka on noin 82 USD, osinkotuotto säilyy edelleen vahvana noin 3 prosentissa. On myös huomionarvoista, että Welltowerilla on edelleen yksi alan alhaisimmista velkaantumisasteista.

Welltowerin osakekurssi viiden vuoden ajalta. Lähde: LYNX+. Tallennettu: 26.9.2023.

Koronapandemiasta selvinneenä Welltower jatkaa vahvaa kasvuaan edellisvuosien tapaan. Hyödyntämällä olemassa olevaa vapautunutta asuinkapasiteettia asuntojen käyttöasteen nostamiseksi, yhtiö voi nyt muuttaa sen kasvaviksi vuokratuloiksi ja suuremmiksi voitoiksi. Tämä kehitys näkyy myös kiinteistöosakkeen kurssissa, joka on viime aikoina kehittynyt merkittävästi vahvemmin kuin monet muut REIT-osakkeet. Rohkeilla sijoittajilla, jotka harkitsevat spekulatiivista sijoittamista Welltower REIT:iin, tulisi ehdottomasti olla pitkäaikainen sijoitushorisontti.

REIT-ETF:t vaihtoehtona yksittäisille osakkeille

Sijoittajilla on myös mahdollisuus harkita ETF-rahastoja, jotka keskittyvät pääasiassa REIT-yhtiöihin. ETF-rahastojen merkittävä etu piilee niiden kyvyssä hajauttaa riskiä tehokkaasti, mikä auttaa välttämään suuria yksittäisiä riskejä.

Esimerkiksi BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symboli: IM2A – Valuutta: EUR) on Frankfurtin pörssissä noteerattu ETF-rahasto, joka seuraa Lontoossa lasketun FTSE EPRA/NAREIT REIT -indeksin kehitystä. Tämä indeksi sisältää 40 euroalueen kiinteistöosaketta, jotka edustavat vähittäiskauppa-, toimisto- ja asuntosektoria. Indeksin painotus jakautuu suurimmaksi osaksi Ranskaan (35 %), Belgiaan (21 %) ja Saksaan (20 %).

Toinen houkutteleva vaihtoehto on HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symboli: H413 – Valuutta: USD), joka tarjoaa pääsyn maailmanlaajuisesti kehittyneiden markkinoiden suurimpiin pörssilistattuihin kiinteistöyhtiöihin. Tämä kattaa Pohjois-Amerikan, Aasian, Euroopan ja Australian kiinteistömarkkinat.

Yksityiskohtaiset tiedot tuotteista löytyvät täältä:

BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF EUR Dist
HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed UCITS ETF USD

REIT-rahastot: Korkeatuottoinen sijoitusmuoto kiinteistöalalle

REIT-yhtiöt ovat pitkään olleet erittäin suosittu sijoitusmuoto Yhdysvalloissa, missä niitä on ollut tarjolla jo 1960-luvulta lähtien. Tutkimusten mukaan yli 150 miljoonaa, eli 45 %, amerikkalaisista kotitalouksista on jo sijoittanut REIT-yhtiöihin, ja näiden sijoitusten arvo ylittää puoli biljoonaa Yhdysvaltain dollaria. Myös Australiassa ja Ranskassa REIT:it ovat jo pitkään olleet vakiintunut omaisuusluokka. Mutta mikä oikeastaan erottaa REIT:it muista osakkeista?

REIT-rahastojen ominaisuuksia

REIT (Real Estate Investment Trust) on pörssilistattu osakeyhtiö, joka kerää varoja kiinteistösijoituksiin ja on sitoutunut noudattamaan tiukkoja laatukriteereitä ja avoimuusvaatimuksia. Samankaltaisesti kuin avoin kiinteistörahasto, REIT hankkii, hallinnoi, vuokraa ja myy yksittäisiä kiinteistöjä tai kokonaisia kiinteistösalkkuja. Kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) käyttöönoton tavoitteena oli luoda verotehokas sijoitusmuoto, joka mahdollistaisi suuren sijoittajakunnan osallistumisen kiinteistösijoituksiin ja yhdistäisi samalla pääomamarkkinat ja kiinteistöalan. Toisin kuin avoimet kiinteistörahastot, REIT:it ovat pörssilistattuja osakkeita, jotka voidaan ostaa ja myydä pörssissä milloin tahansa ilman pitoaikoja tai lisäkuluja, lukuun ottamatta normaaleja välityspalkkioita.

Tärkeä kriteeri REIT-rahastoille: korkeat osingot osakkeenomistajille

REIT-yhtiöiden olennainen tunnuspiirre on myös se, että suuri osa niiden voitoista jaetaan välittömästi osakkeenomistajille. REIT-yhtiöiltä edellytetään, että ne jakavat vähintään 90 % voitoistaan suoraan osakkeenomistajille. Tämän suuren osinkojen jakosuhteen tavoitteena on varmistaa riittävät verotulot, vaikka yhtiöt itse nauttivatkin verovapauden eduista. Sijoittajille tämä tarkoittaa vakaita ja helposti ennakoitavia osinkotuloja. Siksi REIT-yhtiöt ovat yleisesti ottaen vahvoja osinko-osakkeita.

REIT-rahastoissa yhdistyvät osakesijoitusten edut

Hybridituotteina REIT-rahastoissa yhdistyvät osakesijoittamisen edut, kuten helppo kaupankäynti, likviditeetti ja alhaiset transaktiokustannukset, sekä avoimien kiinteistörahastojen piirteet. REIT-rahastot ovat kuitenkin alttiita hintavaihteluille pörssilistautumisen vuoksi, erityisesti korkojen nousulle. Ne korreloivat kuitenkin vain vähän joukkovelkakirja- ja osakemarkkinoiden kanssa, mikä tekee niistä houkuttelevan suojausvaihtoehdon muiden alojen ja osakkeiden hintavaihteluja vastaan.

Johtopäätös: Devalvaatio luo uusia sisäänpääsymahdollisuuksia

Koronapandemian jälkeen, joka sai monet kiinteistöosakkeet laskemaan jyrkästi, ala elpyi nopeasti, ja monet kiinteistörahastoyhtiöt (REIT) nousivat jopa uusiin huippulukemiin. Vuodesta 2022 jatkunut korjausliike avaa nyt mahdollisia uusia sisäänpääsymahdollisuuksia. Toisaalta nousevat korkotasot ovat lisänneet rahoituskustannuksia. Positiivisena puolena on kuitenkin muistettava, että kiinteistösalkut, joilla on konkreettista arvoa ja toimivat luonnollisina omaisuuserinä, ovat historiallisesti toimineet inflaatiosuojana. Tämän vuoksi, kun sopeutuminen korkeampiin korkoihin on tapahtunut, on vahva mahdollisuus uuteen arvonnousuun. Lisäksi kiinteistösijoitusyhtiöt tarjoavat edelleen korkeampia osinkotuottoja kuin useimmat “tavalliset” osakkeet.